《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》政策解读

一、起草背景

《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定预售资金必须用于有关的工程建设，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）要求“各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度”。 2022年1月26日，住房和城乡建设部、人民银行、银保监会联合出台了《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号），而长沙市人民政府、中国人民银行长沙中心支行于2016年12月联合出台的《关于加强商品房预售资金监管的通知》已过了有效期。为保障项目竣工交付，维护购房人的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，长沙市住建局牵头起草了《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》（以下简称《通知》），该《通知》已于2022年7月28日出台。

二、起草过程

一是开展调研。市住建局联合市政府政策研究室对预售资金监管政策进行了深入调研，并形成了研究报告。二是征求意见。在市住建局官网上面向社会公开征求意见，还书面征求了30家单位意见。共收到54条书面意见和建议，其中32条建议予以采信，22条建议因法律规定和监管要求等未予采信。最终，在综合各方意见和借鉴武汉、西安、广州、北京、南通等多个城市监管办法的基础上，经反复研究、论证和修改，形成了《通知》。

三、主要特点

与原《通知》比较，新《通知》在促进房地产市场健康发展、优化营商环境、保障项目顺利建设、维护买受人合法权益上得到了更好的体现，是新建商品房如期交付的安全保障，是惠企利民的重要体现。具体如下：

1.强化监管。《通知》规定，采取“全额全程、流向流量、监测监管”方式，所有预售资金都纳入监管，对所有预售资金的使用进行流向监控，对重点监管资金既管流向又管流量，并实行“政府监管、银行监控”模式。

2.设立了预售资金监测专户。预售资金应通过监测专户及时归集到监管账户，实行人、房、资金的精细化管理；通过监测账户转入到工程建设的用款单位，更好的保障了预售资金用于有关的工程建设。

3. 减低了监管比例，调整了解控节点，缩短了监管时限。预售资金由原来的25%减低为20%，解控节点由原四个节点调整为三个节点。随着交房交证工作的开展，取消了办理首次登记才能解控的规定，将最后解控节点提前到房屋竣工验收备案，缩短了监管时限。同时，对销售情况不好的楼盘，取得预售许可证1个月后，已售房价款未能达到预售资金总额的40%，在确保已售房价款留足20%后，可将其余资金用于本项目的工程建设。“管而不死”的方式，保证了项目的工程建设顺利推进，同时又尽可能保障交房。

4.增加了保函和购房人退房需退款的规定。将保函试点的成功经验进行固化，规定开发企业可凭银行出具的见索即付性独立保函等额替代重点监管资金，以利于开发企业增加资金周转，加快推进项目建设。对于开发企业与购房人解除商品房买卖合同的，已存入监管账户的购房款可及时退还给购房人，减少了因退房不能退款引起的纠纷，进一步保障了购房人的合法权益。

长沙市住房和城乡建设局

2022年11月25日