一问一答

营商环境一问一答

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一、不动产登记有什么法律效力？

答：我国现行法律采取不动产物权登记生效主义，以登记生效为原则，登记对抗为例外。不动产登记是法定不动产物权公示手段。《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

《不动产登记暂行条例》第七条规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”

二、申请不动产登记时，是否会核验申请人身份及申请材料？

答：不动产登记机构会依法核验申请人的身份和申请材料。

1.《中华人民共和国民法典》第二百一十二条“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。”

2.《不动产登记暂行条例》第十八条“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”

3.《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”

三、申请不动产登记时可不可以提交电子证书和电子证明？

答：可以。

1.《中华人民共和国电子签名法》第三条“民事活动中的合同或者其他文件、单证等文书，当事人可以约定使用或者不使用电子签名、数据电文。当事人约定使用电子签名、数据电文的文书，不得仅因为其采用电子签名、数据电文的形式而否定其法律效力。”

2.《国务院关于在线政务服务的若干规定》第十条“国家建立电子证照共享服务系统，实现电子证照跨地区、跨部门共享和全国范围内互信互认。电子证照与纸质证照具有同等法律效力。”

3.《全国一体化在线政务服务平台电子证照不动产权证书》和《全国一体化在线政务服务平台电子证照不动产登记证明》两项标准对不动产权证书和不动产登记证明，以及不动产权证书附图（宗地图和房屋平面图）的登记机构电子签章、证照文件要求等内容进行了详细的技术规定，保障电子证照与纸质证照具有同等法律效力。

4.《自然资源部 国家税务总局 中国银保监会关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》第三条“三、推广使用电子证照及电子材料。按照法律法规规定，电子不动产登记证书证明与纸质不动产登记证书证明具有同等法律效力，各地要积极推广应用。”

5.《国家税务总局关于明确<税收完税证明>（文书式）开具管理有关事项的通知》第四条“四、各地税务机关要做好调整后的《税收完税证明》网上开具工作。网上开具的式样与办税服务厅开具的一致，加印电子形式的业务专用章。”

6.《市场监管总局关于印发<电子营业执照管理办法（试行）>的通知》第二条“本办法所称电子营业执照，是指由市场监管部门依据国家有关法律法规、按照统一标准规范核发的载有市场主体登记信息的法律电子证件。电子营业执照与纸质营业执照具有同等法律效力，是市场主体取得主体资格的合法凭证。”

7.《长沙市人民政府关于在全市推广不动产登记电子证照的通告》《长沙市自然资源和规划局关于推行不动产登记电子证照的通知》明确长沙自2020年10月1日起推行不动产登记电子证照。

四、对不动产权属有争议的，有哪些法律途径处理？

答：可依法采取司法诉讼、仲裁、调解、和解等方式。

1.《中华人民共和国民法典》第二百二十九条“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”第二百三十三条“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。”

2.《中华人民共和国仲裁法》第二条“平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”

第二十二条“当事人申请仲裁，应当向仲裁委员会递交仲裁协议、仲裁申请书及副本。”

第二十四条“仲裁委员会收到仲裁申请书之日起五日内，认为符合受理条件的，应当受理，并通知当事人；认为不符合受理条件的，应当书面通知当事人不予受理，并说明理由。”

第五十一条“仲裁庭在作出裁决前，可以先行调解。当事人自愿调解的，仲裁庭应当调解。调解不成的，应当及时作出裁决。调解达成协议的，仲裁庭应当制作调解书或者根据协议的结果制作裁决书。调解书与裁决书具有同等法律效力。”

3.《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》第三条“发生农村土地承包经营纠纷的，当事人可以自行和解，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解。”第四条“当事人和解、调解不成或者不愿和解、调解的，可以向农村土地承包仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。”

4.《中华人民共和国人民调解法》第二条“本法所称人民调解，是指人民调解委员会通过说服、疏导等方法，促使当事人在平等协商基础上自愿达成调解协议，解决民间纠纷的活动。”

第三十三条“经人民调解委员会调解达成调解协议后，双方当事人认为有必要的，可以自调解协议生效之日起三十日内共同向人民法院申请司法确认，人民法院应当及时对调解协议进行审查，依法确认调解协议的效力。”

5.《中华人民共和国土地管理法》第十四条“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。”

6.《土地权属争议调查处理办法》第一条“为依法、公正、及时地做好土地权属争议的调查处理工作，保护当事人的合法权益，维护土地的社会主义公有制，根据《中华人民共和国土地管理法》，制定本办法。”

第十三条“对申请人提出的土地权属争议的申请，国土资源行政主管部门应当依照本办法第十条的规定进行审查，并在收到申请书之日起7个工作日内提出是否受理的意见。认为应当受理的，在决定受理之日起5个工作日内将申请书副本发送被申请人。被申请人应当在接到申请书副本之日起30日内提交答辩书和有关证据材料。逾期不提交答辩书的，不影响案件的处理。”

第二十四条“调解达成协议的，应当制作调解书。调解书应当载明以下内容：（一）当事人的姓名或者名称、法定代表人姓名和职务；（二）争议的主要事实；（三）协议内容及其他有关事项。”

第二十五条“调解书经双方当事人签名或者盖章，由承办人署名并加盖国土资源行政主管部门的印章后生效的调解书具有法律效力，是土地登记的依据。”

五、不动产物权受法律保护吗？如果不动产登记机构登记错误了，权利人可以依法申请赔偿吗？

答：不动产物权受法律保护。不动产登记机构发生登记错误的，权利人可依法申请赔偿。

1.《中华人民共和国民法典》第二百零七条“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。”

第一千一百六十五条“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。”

第一千一百六十七条“侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。”

2.《中华人民共和国土地管理法》第十二条“土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”

3.《中华人民共和国民法典》第二百二十二条“因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”

4.《中华人民共和国国家赔偿法》第九条“赔偿义务机关有本法第三条、第四条规定情形之一的，应当给予赔偿。赔偿请求人要求赔偿，应当先向赔偿义务机关提出，也可以在申请行政复议或者提起行政诉讼时一并提出。”

第三十二条“国家赔偿以支付赔偿金为主要方式。”

5.《不动产登记暂行条例》第三十条“不动产登记机构工作人员进行虚假登记、损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

6.长沙市2023年开始购买不动产登记责任保险。

六、公众是否可以查询不动产登记信息和地籍图信息？能否在线查询产权负担等信息？如何申请查询？

答：不动产登记信息和地籍图均可依法进行查询。查询方式和查询主体等有明确规定。公众可通过不动产登记大厅窗口、自助查档机以及长沙不动产登记中心微信公众号查询不动产登记信息，通过长沙不动产登记中心微信公众号查询地籍图信息。其中查询时，权利人可便捷查询本人名下不动产登记信息，还可以线上授权其他任何人线下查询其不动产登记信息，查询内容包括自然状况、限制状况和权利人信息等在内的登记信息。

1.《中华人民共和国民法典》第二百一十八条“权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。”

2.《不动产登记暂行条例》第二十七条“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。”

3.《不动产登记暂行条例实施细则》第九十七条“国家实行不动产登记资料依法查询制度。权利人、利害关系人按照《条例》第二十七条规定依法查询、复制不动产登记资料的，应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构申请。权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的，依照本条规定办理”。

第九十八条“权利人、利害关系人委托他人代为查询的，还应当提交代理人的身份证明材料、授权委托书。权利人查询其不动产登记资料无需提供查询目的的说明”。

4.《不动产登记资料查询暂行办法》第四条“不动产权利人、利害关系人可以依照本办法的规定，查询、复制不动产登记资料。不动产权利人、利害关系人可以委托律师或者其他代理人查询、复制不动产登记资料。”

第二十一条“有买卖、租赁、抵押不动产意向，或者拟就不动产提起诉讼或者仲裁等，但不能提供本办法第二十条规定的利害关系证明材料的，可以提交本办法第八条规定材料，查询相关不动产登记簿记载的下列信息：（一）不动产的自然状况；（二）不动产是否存在共有情形；（三）不动产是否存在抵押权登记、预告登记或者异议登记情形；（四）不动产是否存在查封登记或者其他限制处分的情形。”

七、如何保证地籍图测量的准确性？是否有专门的测量机构？他们是如何开展测量的？

答：法律规定了专门的地籍调查机构、地籍调查和测量规范。

1.《中华人民共和国土地管理法实施条例》第七条“县级以上人民政府自然资源主管部门应当加强地籍管理，建立健全地籍数据库。”

2.《地籍调查规程》（GB/T 42547-2023）对地籍图的测绘方法有明确规定，包括全野外数字测图、数字摄影测量成图、数字编绘法等，针对不同区域和精度要求，采取相适应的工作底图、测量工具、测量方法和测量系统。从技术上可以直接测量或以从飞机和无人机上拍摄的照片等方式开展测绘。

3.《自然资源部关于进一步做好地籍调查工作的通知》（自然资发〔2023〕195号）有明确要求，“二、健全地籍调查工作机制。（一）统一地籍调查要求。涉及不动产权利设立或自然资源首次登记的，应当开展地籍调查，已有调查成果符合要求的除外。各地要结合实际情况，建立健全地籍调查服务确权登记和自然资源管理的工作机制。三、规范开展地籍调查。（二）严格地籍调查程序。各地要按照《地籍调查规程》等要求，统一技术标准，规范开展地籍调查，确保权属清楚、界址清晰、面积准确。权属调查是地籍调查的核心，应在全面查清权属状况、做好指界工作基础上，以权属调查确定的界址点、界址线为依据开展地籍测绘。土地权属来源不明确或实地界址不清晰的，要严格履行四邻指界程序。调查工作完成后，及时以宗地（宗海）为单位，编制不动产单元表。自然资源地籍调查成果，由所在地县级人民政府和相关部门组织核实。”

八、女性从事不动产登记领域相关工作有什么法律政策规定？

答：女性从事不动产登记领域相关工作有明确的规定。

1.《中华人民共和国宪法》第四十八条“中华人民共和国妇女在政治的、经济的、文化的、社会的和家庭的生活等各方面享有同男子平等的权利。”

2.《中华人民共和国妇女权益保障法》第二条“男女平等是国家的基本国策。妇女在政治的、经济的、文化的、社会的和家庭的生活等各方面享有同男子平等的权利。国家采取必要措施，促进男女平等，消除对妇女一切形式的歧视，禁止排斥、限制妇女依法享有和行使各项权益。国家保护妇女依法享有的特殊权益。”

第五条“国务院制定和组织实施中国妇女发展纲要，将其纳入国民经济和社会发展规划，保障和促进妇女在各领域的全面发展。”

第三十七条“学校和有关部门应当执行国家有关规定，保障妇女在入学、升学、授予学位、派出留学、就业指导和服务等方面享有与男子平等的权利。”

第四十二条“各级人民政府和有关部门应当完善就业保障政策措施，防止和纠正就业性别歧视，为妇女创造公平的就业创业环境，为就业困难的妇女提供必要的扶持和援助。”

第四十三条“用人单位在招录（聘）过程中，除国家另有规定外，不得实施下列行为：（一）限定为男性或者规定男性优先；（二）除个人基本信息外，进一步询问或者调查女性求职者的婚育情况；（三）将妊娠测试作为入职体检项目；（四）将限制结婚、生育或者婚姻、生育状况作为录（聘）用条件；（五）其他以性别为由拒绝录（聘）用妇女或者差别化地提高对妇女录（聘）用标准的行为。”

3.《自然资源部 国务院国有资产监督管理委员会 国家税务总局 国家金融监督管理总局关于进一步提升不动产登记便利度 促进营商环境优化的通知》（自然资发〔2024〕9号）“八、深化队伍作风常态化建设。（三）完善登记人员职业保障。针对一线窗口女性占比大的特点，争取‘巾帼文明岗’‘三八红旗手’等荣誉，完善女性职业发展保障措施。”

九、关于不动产转让的办事指南、申请材料、收费标准和办理时限有规定吗？是否公开？如何查询？

答：长沙市不动产转让的申请材料、收费标准、办理时限有统一规定，在长沙市自然资源和规划局官网不动产频道专区、长沙不动产登记微信公众号以及长沙资规不动产APP进行公示。公众可登录长沙市自然资源和规划局官网http://zygh.changsha.gov.cn/，点击“业务频道”，进入“不动产专栏”的“办事指引”，便可查询相关不动产业务的办事指南。公众也可以登入“长沙不动产登记中心微信公众号”，点击“我要办”，进入“办事指南”即可查询相关不动产登记办事指南。

1.《不动产登记暂行条例》第十六条“不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。”

2.《优化营商环境条例》第三十五条“政府及其有关部门应当推进政务服务标准化，按照减环节、减材料、减时限的要求，编制并向社会公开政务服务事项标准化工作流程和办事指南，细化量化政务服务标准。”

3.《国家发展改革委 财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规〔2016〕2559号）（https://www.gov.cn/xinwen/2016-12/12/content_5146927.htm）、《财政部 国家发展和改革委关于不动产登记收费有关政策问题的通知》（财税〔2016〕79号）

http://www.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/caizhengxinwen/201607/t20160727_2369032.htm），对不动产登记收费标准、免收和减收不动产登记费的情形进行了明确规定。

4.《中华人民共和国契税法》《中华人民共和国印花税法》对契税和印花税适用税率进行了明确规定。

十、可以申请领取电子不动产权证书和查询电子地籍图吗？

答：可以。公众可通过长沙不动产登记中心微信公众号信息查询专区获取不动产登记电子证照和查询电子地籍图。

1.《全国一体化在线政务服务平台 电子证照 不动产权证书》《全国一体化在线政务服务平台 电子证照 不动产登记证明》两项标准对不动产权证书和不动产登记证明，以及不动产权证书附图（宗地图和房屋平面图）的文档格式提出了明确的技术规范，采用OFD数字化存储，而非PDF格式。

2.《地籍调查规程》（GB/T 42547-2023）明确了地籍数据库建设的基本要求、数据库内容以及数据库的建设、更新与维护作出了相应规定。第8.2节数据库内容“地籍数据库包括地籍区、地籍子区、权属、利用、基础地理等数据”，涵盖了地籍空间和属性信息；第8.3节数据库的建设、更新与维护“e）数据库建设：按照地籍数据库文件命名规则、空间数据分层要求和属性数据库结构，建立空间数据库和属性数据库，形成标准的数据交换文件、数据字典和元数据文件”。

3.《中华人民共和国土地管理法实施条例》第七条“县级以上人民政府自然资源主管部门应当加强地籍管理，建立健全地籍数据库。”

4.《电子文件存储与交换格式—版式文档》（GB/T 33190-2016）第5.1节文档特性“OFD应具有真实地保持文件中版式信息的特性，且这种特性不随着软硬件环境的变化而发生改变”。

5.根据长沙市自然资源和规划局《长沙市自然资源和规划局关于推行不动产登记电子证照的通知》的规定，“加盖电子印章的不动产登记电子证书和证明，与纸质不动产登记证书和证明具有同等法律效力。除法律、行政法规另有规定的外，加盖电子印章的不动产登记电子证书和证明可以作为办理政务服务实现的依据，不得再要求提供纸质证书和证明。”

十一、是否可以在线对不动产登记和地籍测绘进行投诉？

答：可以。长沙市自然资源和规划局业务频道的不动产登记专栏首页、“长沙不动产”微信公众号每篇推送尾标公示投诉电话 ；《长沙市工程建设项目“多测合一”工作办法（试行）》监督管理篇明确规定：“多测合一”业务中的测绘机构从事违法的，由市自然资源规划局按相关法律法规予以处罚，并将违法违规信息推送至信用信息平台。

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十二、公众可以申请查询并获取地籍图吗？需要多长时间？多少费用？

答：可以依法免费申请查询地籍图，依托于自然资源部“天地图”平台，实现任何人通过长沙不动产微信公众号、“长沙资规不动产APP”，查询地籍图。申请人可以登登入长沙资规不动产APP，点击“我要办”，选择“坐落查询”，进行地籍图可视化查询不动产登记信息。

《不动产登记资料查询暂行办法》第七条“查询不动产登记资料，应当在不动产所在地的市、县人民政府不动产登记机构进行，但法律法规另有规定的除外。查询人到非不动产所在地的不动产登记机构申请查询的，该机构应当告知其到相应的机构查询。不动产登记机构应当提供必要的查询场地，并安排专门人员负责不动产登记资料的查询、复制和出具查询结果证明等工作。”

第八条“不动产权利人、利害关系人申请查询不动产登记资料，应当提交查询申请书以及不动产权利人、利害关系人的身份证明材料。”

查询申请书应当包括下列内容：

（一）查询主体；

（二）查询目的；

（三）查询内容；

（四）查询结果要求；

（五）提交的申请材料清单。

第十条“符合查询条件，查询人需要出具不动产登记资料查询结果证明或者复制不动产登记资料的，不动产登记机构应当当场提供。因特殊原因不能当场提供的，应当在5个工作日内向查询人提供”。

十三、不动产登记信息与地籍图信息是否关联？如何关联？有没有统一的单元代码标准？

答：

1.《不动产登记暂行条例》第八条“不动产以不动产单元为基本单元进行登记。不动产单元具有唯一编码。”

2.《不动产单元设定与代码编制规则》第8.1节代码结构“按照每个不动产单元应具有唯一代码的要求，按照GB/T 7027规定的信息分类原则和方法，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码与定着物单元代码构成”。

3.长沙市以不动产单元号为关键关联字段，获取税务、交易关联信息，打造不动产登记、交易和缴纳税费“一网通办”，实现不动产登记“全程网办”。

十四、不动产登记系统和其他部门系统的相关信息是否能够互通共享？

答：不动产登记涉及核验身份、获取完税信息等需要共享使用其他部门的信息，都已实现信息互通。

1.《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》（国办发〔2019〕8号）“与不动产登记相关的材料或信息能够直接通过共享交换平台提取的，不得要求申请人重复提交，提取后不得用于不动产登记之外的其他目的。”

2.《自然资源部 国家税务总局 中国银保监会关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》（自然资发〔2020〕83号）“加强登记纳税衔接。各地不动产登记机构和税务部门要加强工作协同，深化部门信息共享，实现登记纳税有机衔接。当事人签订买卖合同后即可申请办理不动产登记，不动产登记机构在受理当事人申请后要及时向税务部门推送征税所需的信息，税务部门要利用不动产登记机构推送的信息进行税款征收，尽快向不动产登记机构反馈完税结果信息，不动产登记机构结合完税结果信息及时登簿发证。”

十五、企业在国内购买(租赁)厂房等不动产有什么限制性政策吗?
? ? ? ?答：我国支持鼓励各类经营主体购买或租赁厂房等不动 产，依法从事工业、商业等活动，促进经济社会发展。我国 现行法律政策对国内、外企业购买或租赁厂房的期限、位置、 建筑高度等方面没有限制性规定，国内外公司均可依法购买或者租赁。
???十六、企业可以购买(租赁)农村土地开展相关的经营活动吗?

?答：企业可以依法获取、使用集体建设用地开展经营活动，或者依法通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地开展相关的农业建设。
? ? ???十七、与国外企业相比，国内企业在国内购买(租赁)厂房有什么特殊优惠政策吗?
? ? ? ?答：根据我国现行法律政策规定，国内、外企业购买或租赁厂房的，在厂房的位置、面积、建筑高度、使用期限、建筑物类型等多个方面，都能够享受无差别待遇，适用同样的优惠政策。

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